サ高住の初期費用は、敷金、入居月の家賃・共益費・生活支援サービス費、家賃等の前払金、引越し費用などに分けて考えます。
国の登録基準では、サ高住事業者が入居者から受け取ることができる金銭は、敷金、家賃、サービスの対価に限られ、権利金・礼金・更新料等の徴収は認められていません。
結論｜初期費用は「預けるお金」「先払いするお金」「戻らない実費」に分ける
敷金と家賃等の前払金は性質が違います。契約前に、何の対価か、退去時に返るのか、返還計算はどうなるのかを書面で確認します。引越し・保証会社・保険など住宅事業者以外への支払いも別に見積もりましょう。
サ高住事業者が受け取れる金銭には制限がある
サ高住の登録制度では、事業者が受領できる金銭は敷金、家賃、サービスの対価に限られます。
権利金・礼金・更新料は徴収できない
一般賃貸では見かける費用でも、サ高住事業者が権利金・礼金・更新料等として徴収することは認められていません。
費用名ではなく中身を確認する
「入居準備金」「事務手数料」など別名称の費用が提示された場合、誰が受け取るのか、何の契約・サービス対価なのかを確認します。
請求名だけで判断しない
住宅事業者が受け取る費用なのか、仲介会社・保証会社・保険会社など別事業者への支払いなのかを分けて確認してください。
敷金とはどんなお金？
敷金は、家賃滞納や退去時の原状回復など、入居者の債務に備えて預ける性質のお金です。
敷金は「必ず使い切るお金」ではない
退去時に未払い家賃や入居者負担となる原状回復費等を精算し、残額があれば契約に基づいて返還されます。
あらかじめ一定額を当然に償却する契約には注意する
国のFAQでは、退去時修繕費として敷金の一定額をあらかじめ償却する契約は法の趣旨に照らして適切ではないとされています。
原状回復の範囲を確認する
通常損耗・経年変化と、入居者負担となる損傷をどのように扱うか契約書で確認します。
家賃等の前払金は敷金とは別
家賃等の前払金とは、将来支払う家賃やサービス対価の全部または一部を入居時などに先払いするものです。
| 費用 | 性質 |
|---|---|
| 敷金 | 未払い等に備える預り金 |
| 家賃等の前払金 | 将来の家賃・サービス対価の先払い |
| 入居月料金 | 契約開始月の家賃等 |
| 引越し等 | 住宅契約とは別の実費 |
前払金がある場合は算定根拠を見る
何年分を想定し、家賃とサービス費のどの部分を前払いするのかを確認します。
返還額の計算方法を確認する
途中退去・死亡時にいくら返るのか、具体例で説明してもらいます。
保全措置も確認する
前払金を受け取る場合、所定の保全措置や返還債務の計算方法が関係します。
入居後3か月以内の解約・死亡時の扱い
家賃等の前払金がある契約では、入居後3か月以内に契約が終了した場合の返還ルールがあります。
「必ず全額返金」とは限らない
入居していた期間に相当する家賃等は差し引かれ、残額を返還する考え方です。
日割り計算の方法を書面で確認する
短期退去を想定した返還例を契約前に示してもらうと比較しやすくなります。
入居月に必要になる月額費用
初期費用は敷金だけではありません。入居月の家賃、共益費、生活支援サービス費、食費なども同時に必要になる場合があります。
日割りか月額満額か
契約開始日が月途中の場合、どの項目を日割りするか確認します。
翌月分を前払いする場合
入居時に翌月分まで請求されると、最初に必要な現金は大きくなります。
食事開始日も確認する
入居日から食事を利用するのか、翌日からなのかで初月費用が変わります。
保証会社・保険・仲介費用は別契約として確認する
保証会社利用料、火災保険、家財保険、仲介に関する費用などは、住宅事業者とは別の事業者との契約として発生する場合があります。
受取人を確認する
誰に何の名目で支払うのかを見積書で確認します。
更新費用も確認する
住宅事業者が更新料を徴収することは認められていませんが、保証会社や保険契約には更新費用が発生する場合があります。
POINT
「初期費用○万円」ではなく、住宅事業者へ払うお金と外部事業者へ払うお金を分けると、契約ルールを確認しやすくなります。
引越し・家具・現在の住まいの費用も忘れない
- 引越し代
- 家具・家電
- 寝具
- カーテン
- 通信回線
- 現在の住宅の解約費
- 不用品処分
- 住所変更等の実費
居室に何が備え付けられているかを確認し、不要な購入を避けます。
契約開始日と実際の入居日が違う場合
荷物搬入のため早めに契約を開始する場合、家賃やサービス費がいつから発生するかを確認します。
部屋を確保した日から家賃が発生する場合
実際に住み始める前でも費用が発生することがあります。
病院退院日がずれた場合
入居延期時に家賃・食費・サービス費がどうなるか事前に確認します。
月払いと前払いは同じ期間で比較する
前払いが安く見えても、短期間で退去した場合の返還条件によって実質負担は変わります。
1年・3年・5年など複数期間で比較する
月払い総額と、前払金＋月額費用を同じ期間で計算します。
途中退去時の返還額も入れる
想定より早く住み替えた場合の総負担を確認します。
初期費用で確認したい10項目
- 敷金の金額
- 敷金の返還・原状回復条件
- 家賃等前払金の有無
- 前払金の算定根拠
- 途中退去時の返還計算
- 入居月の日割り
- 翌月分の前払い
- 保証会社・保険等の外部費用
- 引越し・家財費
- 契約開始日と課金開始日
敷金の返還で確認する「原状回復」
退去時に敷金から差し引かれる可能性がある代表的な項目が原状回復費です。
入居時の室内状態を記録する
壁や床の傷、設備の汚れなどを写真で残し、入居前からあった損傷と退去時の損傷を区別しやすくします。
通常の経年変化と故意・過失を分ける
長く住めば自然に生じる変色や摩耗と、入居者側の故意・過失による損傷は扱いが異なります。契約書の原状回復条項を確認します。
クリーニング費の扱い
退去時クリーニング費を契約上別に定めている場合があります。敷金から差し引くのか、別払いなのかを確認します。
契約前に「返還シミュレーション」を作ってもらう
前払金がある場合は、契約書の計算式だけでは理解しにくいことがあります。
3か月以内に退去した場合
短期解約時のルールに基づき、どの金額が差し引かれ、いくら返るかを具体例で確認します。
1年後・3年後に退去した場合
想定居住期間の途中で住み替えたケースも計算してもらいます。
死亡時の精算
契約終了日、返還金の受取人、未払い費用との精算方法を確認します。
初期費用を家族間で誰が払うか決める
本人資産から支払うのか、家族が立て替えるのかで、後の精算や相続時の整理が変わります。
家族が立て替える場合は記録を残す
誰がいくら支払ったか、本人への贈与なのか立替金なのかを曖昧にしないよう記録します。
本人名義の口座から継続支払いできるか
入居後の家賃・食費・介護費をどの口座から支払うかも初期契約時に整理します。
判断能力低下も想定する
将来本人が金銭管理できなくなった場合に備え、家族・後見制度等について必要に応じて早めに相談します。
まとめ｜初期費用は「何のための支払いか」を一つずつ確認する
サ高住の初期費用では、敷金と家賃等前払金を混同しないことが重要です。
住宅事業者が受け取れる金銭には制度上の制限があります。見積書・契約書・登録情報を照合し、返るお金と戻らない支出を分けてから契約しましょう。