サ高住の更新料・敷金・退去費用を確認するときのポイント

サ高住の契約費用では、一般の賃貸住宅と同じ感覚で「更新料があるのでは」「敷金は戻らないのでは」と考えると誤解が生じます。

国のサ高住FAQでは、住宅事業者が契約更新時の事務手数料その他の金銭を徴収することはできないと明示されています。一方、敷金は認められており、退去時には家賃滞納や入居者負担となる原状回復費等を精算します。

サ高住事業者は更新料・更新事務手数料を徴収できない

サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムのFAQでは、契約更新時の事務手数料等について、住宅事業者が事務手数料その他の金銭を徴収することはできないと案内されています。

一般賃貸の「更新料」と同じ感覚で考えない

サ高住事業者が受け取れる金銭には制度上の制限があります。

更新事務手数料という名称でも同じ

名称を変えれば徴収できるというものではありません。

契約書に記載があれば確認する

更新時に事業者へ支払う費用が書かれている場合は、契約前に根拠を確認します。

第三者へ払う費用と住宅事業者への支払いを分ける

家賃保証会社

保証契約の更新や保証料が設定されている場合があります。住宅事業者自身の更新料と混同しないようにします。

火災保険等

保険契約の更新保険料が必要になる場合があります。

仲介会社

国のFAQでは、登録事業者とは別の宅建業者が法令の範囲内で仲介手数料を受け取るケースは、サ高住事業者の金銭受領制限とは別に扱われています。

請求書の名義、振込先、契約相手を確認することが重要です。

敷金は認められている

サ高住事業者が受け取れる金銭は、敷金、家賃、サービスの対価に限られます。敷金は、賃貸借契約に関する債務を担保するための預り金です。

敷金は家賃等の前払金ではない

国のFAQでも、家賃等の前払金に敷金は含まれないと明確にされています。

敷金の算定根拠

家賃の何か月分か、契約書で確認します。生活支援費等を含む総額の何か月分としている場合は、算定根拠を確認します。

退去時に精算する

未払い家賃や入居者負担となる原状回復費等を差し引き、残額返還を確認します。

敷金の一律償却には注意する

国のサ高住FAQでは、退去時修繕費として敷金の一定額をあらかじめ充当する契約は、高齢者住まい法の趣旨に照らして適切ではないとされています。

実際の損傷を確認せず差し引かない

退去時の原状回復費は、実際の室内状態や契約条件を確認して精算します。

クリーニング特約は別に確認する

退去時清掃費の特約がある場合、金額・負担条件・敷金との精算方法を確認します。

原状回復費はどこまで入居者負担？

確認項目	見るポイント
通常損耗	通常使用で生じた変化
故意・過失	入居者側の損傷か
介護用品	車いす・ベッド等の傷
特約	清掃・修繕条件
証拠	入居時写真・確認票

入居時写真を残す

壁、床、建具、設備の傷・汚れを住宅側と確認し、写真を保存します。

福祉用具の設置

介護ベッド、手すり等を設置する場合、床・壁への影響と退去時撤去を確認します。

退去時に立会いする

可能であれば住宅側と室内を確認し、損傷箇所を共有します。

退去時に発生しやすい費用

原状回復

入居者負担となる損傷がある場合の修繕費です。

荷物撤去

家具・家電・残置物の処分を住宅側へ依頼すると費用がかかる場合があります。

鍵紛失

鍵交換等が必要になる場合があります。

未払い費用

最終月家賃、サービス費、食費等を精算します。

解約予告期間で家賃が変わる

本人が退去する場合、契約書に解約予告期間が定められています。

退去日と契約終了日を分ける

次施設へ移った日からすぐ家賃が止まるとは限りません。

明渡し完了日

荷物撤去と鍵返却が完了して初めて明渡しになる契約もあります。

二重家賃を見込む

次施設の入居日と現在の契約終了日が重なる場合があります。

家賃等の前払金がある場合

敷金と分ける

前払金は将来の家賃・サービス費等を先払いするもので、敷金とは別です。

途中退去時の返還

1年後・3年後等に退去した場合の返還額を具体例で示してもらいます。

死亡退去

返還先、必要書類、未払い費用との精算を確認します。

退去精算明細で確認する

差引項目

敷金から何をいくら差し引いたかを確認します。

修繕の根拠

どの損傷を、なぜ入居者負担としたのか説明を求めます。

返還時期

精算完了後、いつ返還されるかを確認します。

請求に疑問がある場合

まず住宅事業者へ書面で確認する

契約条項、見積り、写真、精算明細を照合します。

登録窓口へ制度上の扱いを確認する

サ高住事業者が受け取れる金銭に関する疑問は、登録自治体等へ確認できます。

必要に応じ外部相談を利用する

消費生活相談や法律相談等へつなぎます。

契約更新時は「費用ゼロ」だけでなく契約条件の変更も見る

住宅事業者が更新料等を徴収できないとしても、契約更新や再契約の時期に、家賃・サービス費・保証契約など別の条件が変わる可能性はあります。

家賃改定

契約更新料とは別に、契約に基づく家賃改定が行われる場合があります。改定条件・通知時期を確認します。

生活支援サービス費の変更

人件費やサービス内容の変更により料金が改定される場合は、契約上の根拠と説明内容を確認します。

保証契約の更新

外部保証会社を利用している場合、保証料更新があるかを別契約で確認します。

退去前に「いくら戻るか・いくら払うか」を仮計算する

退去が決まってから初めて費用を知ると、次施設の初期費用と重なり家計負担が大きくなることがあります。

敷金返還見込み

敷金額から、未払い費用や想定原状回復費を差し引いた概算を確認します。

最終月の固定費

家賃、共益費、生活支援費、食費が日割りか月額かを確認します。

次施設との二重負担

解約予告期間と次施設入居日が重なる場合、何日分の費用が二重になるか計算します。

死亡退去では家族が契約処理を行うことがある

契約終了日

死亡日で自動終了するのか、荷物搬出・明渡し完了まで続くのかを確認します。

荷物整理の期限

家族が遠方の場合もあるため、いつまでに退去手続きを終える必要があるかを確認します。

敷金・前払金の返還先

相続人等への返還手続きと必要書類を確認しておきます。

入居時から退去費用を抑える準備をする

室内写真を残す

傷・汚れを入居時に住宅側と共有します。

福祉用具の設置を相談する

床傷や壁への固定を避ける方法を住宅・福祉用具業者と検討します。

契約書と料金表を保管する

数年後の退去時でも当初契約を確認できるよう、家族も保管場所を把握します。

退去費用で特に注意したいのは、複数の名目が同時に請求されるケースです。例えば「退去清掃費」と「原状回復清掃費」、「鍵交換費」と「設備交換費」など、名称が違っても内容が重複していないかを確認します。請求項目ごとに、契約条項、対象箇所、金額の根拠を示してもらうと整理しやすくなります。

また、本人が病院や次施設へ移った後に家族が室内整理をする場合、解約予告期間だけでなく、明渡し完了までの時間も費用へ影響します。家具・家電の処分業者を手配する必要があるか、住宅側へ処分を依頼した場合はいくらか、家族が荷物を整理できる猶予は何日あるかを退去前に確認します。

前払金がある住宅では、敷金返還と前払金返還を一つの金額として扱わないことも重要です。敷金は債務精算後の残額、前払金は契約で定めた算定方法による未償却分など、それぞれ返還根拠が異なります。最終精算書で項目を分けてもらい、計算式が契約書と一致しているかを確認します。

費用に疑問がある場合は、感情的に「高すぎる」と交渉するより、入居時写真、契約書、特約、退去時写真、見積書、精算明細を並べ、どの請求の根拠が分からないのかを特定すると相談先にも説明しやすくなります。

まとめ｜更新料・敷金・退去費用は同じ「入退去費用」でも性質が違う

サ高住では、住宅事業者による更新料・更新事務手数料の徴収は認められていません。一方、敷金は認められ、退去時に必要な精算を行います。

更新時の第三者費用、敷金、原状回復、前払金、解約予告を別々に確認し、入居時から写真と契約書を残しておきましょう。